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土地增值税:众说纷纭


录入时间:2013年11月26日
     “全国房企8年间拖欠土地增值税达3.8万亿。”上周末央视报道,激起国内房地产业界的强烈反弹,部分上榜房企周一迅速做出回应,称不存在拖欠土地增值税行为。
  多位受访业内人士和税法专家并表示,在未达到结算条件时,“应交未交”并不完全等于“拖欠”,“预提”也不是“欠缴”,3.8万亿欠缴总额的算法也存疑问。
  这些人士认为,土地增值税征收实行先按比例预缴,在达到结算条件时再进行清算,多退少补。而在实际操作中,清算周期可长达数年,企业在预缴后根据会计要求,预提应交未交的土增税成本并列入报表中,符合税法规定。
  先预收后清算的制度带来的选择空间。加之目前税务部门对房企土地增值税的征收管理政策过于繁杂,缺乏可操作性,导致征收成本大,拖延清算现象突出。
  也有分析人士认为,此次央视直接点名批评多家国内地产巨头的做法较为鲜见,这可能释放出调控从严的信号,不排除近期会有一波对房地产业从严征缴增值税的行动出台。
  “房企过去利用规则没错,但以后游戏规则可能要改变了,”北京中原地产研究总监张大伟预计,政府接下来可能会分阶段、分节点调整现有征收办法,土地增值税会从严征收,这将会影响一部分房企的利润和资金链。
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭也指出,土地增值税,相当于房地产业的资本利得税。如果严格按四级累计制征收,则很多房企利润将暴减。
  1%-2%的计提
  “土地增值税,是当前房地产税收体系中,操作最复杂、扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种。”杨红旭连用四个“最”形容说。
  按照1994年颁布的《土地增值税暂行条例》,目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率,最高税率为60%。1995年1月份出台的《土地增值税暂行条例实施细则》规定,房企可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。
  预收的比例则经过几次调整。最新的是2010年6月《关于加强土地增值税征管工作的通知》规定,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。
  “一般在项目拿地阶段就已经做好税务规划,将土地增值税按照销售收入的总额进行预提,并计入开发成本,最终反映在财务报表中,”深圳一家大型地产商人士认为,土地增值税在未达到税法规定的结算条件时可以不交,这对企业来说并不违背税法。
  2012年万科总纳税额211亿元,其中土地增值税52.8亿元。万科对本报回应称,央视报道源于误读,“预提”与“现时纳税义务”是完全不同的概念。房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税,在此之前,按照会计上的配比和谨慎性原则,企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备,在账目上显示为“应交未交”,但这并非欠缴。
  华侨城地产总裁陈剑也表示,华侨城应交土地增值税已全额缴纳。“目前公司已达清缴条件的税款正在缴纳办理过程中,同时,公司未达清缴条件的税款,一旦达到清缴条件将立即清算。”
  不过,由于存在预收与实际清算的时间差,给房企带来了制度套利的空间。多家房企内部人士对21世纪经济报道记者透露,目前行业内普遍的预收率(即计提)为1%-2%,最高也未超过5%。预征率是根据销售总收入来征收,而清算则是扣除一定成本后的增值额乘以相应税率。这两者的差别有时候会很大。现实中,不少项目会通过各种方式延长清算时间。
  谁在拖延清算
  按照现行规定,在房地产开发项目销售超过85%,或者获得商品房预售许可证满3年等条件下,税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。
  但实际操作中存在困难。部分受访税务系统人士反映,因房地产项目多是滚动开发,从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期。如果遇上销售不利,也要等到项目取得销售许可证满3年后才能对之进行清算,因此土地增值税的清算周期短则2-3年,长则5-6年。
  此外,按税法应为四级累计制,但地方税务各自为政,2007年前基本没执行,只按销售金额1%-2%左右预征,最后也较少清算。近几年越来越多楼盘被要求清算,但难点在于:清算时间多被拖延,扣除项目繁杂。
  比如,2010年的清算通知规定,开发商财务费用中的利息支出,最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。这对于采取信托、委托贷款等高息融资的项目来说,会难以承受;还有房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除,以及动迁安置的成本扣除等。
  本报记者查询,2007、2010年,税务部门曾分别发出通知,要求按照累进税率,从严清算土地增值税,但均无明显改进。
  从房企的角度,中国银河证券房地产研究师侯丽科分析,年终审计时,会计师为防止虚增利润和资产,都会在当期计提与项目竣工结算进度相配比的土地增值税,利润表在“营业税金及附加”科目,资产负债表体现为“应交税费-应交土地增值税”科目,但从税务实务的角度出发,这时候并不需要清算。
  不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件,如将预售的条件结点拖后,大项目分别领取预售证,等待现房或准现房时才开始销售等。但不违背税法就行,这只能说是预缴税后结算的制度结果。
  “由于土地增值税额较大,地方税务局在完成当年的税务指标后,并不急于针对所有的项目汇算清缴,实务中在一定程度上也延缓了房企缴纳税额的时间。”侯丽科表示。
  那么,房地产公司目前土地增值税缴纳的真实情况如何?房企欠缴土地增值税数额又是多少?
  爆料人律师李劲松称,全国性的房企3.8万亿拖欠款即根据上述《暂行条例》累积计算得出。这一数字受到不少质疑。
  国泰君安分析师测算表明, 2005年至2012年全国商品房累计销售额为31万亿,乘以平均5%的税率,得到累计应缴额为1.55万亿;扣除8000亿已交额,得未交额7500亿元。比报道的“3.8万亿元”要小很多。
  如果以万科为例进行计算,按照万科2.2%的市占率,行业整体未交增值税也可能仅是3000亿元左右的规模。
  上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,在税务部门自己也难以理顺土地增值税的情况下,企业的拖欠也更显得“理直气壮”。“最主要还是简化征税方案,寻求简便可行且接近真实值的估计方法,从而增强此类征税实务操作的便利性。”他表示。
  释放从严征税信号?
  央视节目是否在释放出调控从严的信号?本报记者查询发现,历史上,每次传出清算土地增值税的消息,都会有一些涨价项目和高价项目成为税务部门重点盯防对象。
  张大伟认为,房地产价格持续暴涨,导致土地增值税的预征与清盘结算差距比较大,所以有大量的待征税费延迟。这是土地增值税征收办法的问题,预计后续可能会分阶段、分节点调整这一征收办法。
  而对房企来说,则可能会受到这一政策影响而增加资金压力。“一般来说,高周转低利润的房企进行1%-2%的计提后,基本可以覆盖后续清算时的真实缴税额,但有些高利润的项目或豪宅项目,则可能需要补缴高额的税费,”前述深圳开发商人士指出。
  CRIC分析师朱一鸣分析,由于目前企业普遍加快了周转速度,较多的刚需产品和灵活的价格策略使得项目毛利率普遍不高,实际土地增值税缴纳额保持相对较低的水平,这一类企业受到的影响会较小。
  从2012年企业应交土地增值税的情况来看,部分企业应交土地增值税较高,并且当期支付的土地增值税占当期净利润的比重也较高,这与这些企业项目结算毛利率较高有关,比如招商地产(000024,股吧)和雅居乐的这一比重分别为66%和60%,2012年招商毛利率48.83%,雅居乐也高达41.37%,其清水湾项目的毛利率可能更高。如果从严征收四级累进税率,对这类公司和项目的影响会较大。
        旭认为,从严征收土地增值税还将波及两个问题:一是土地增值税同样适用于个人转售房产,但2009年之前同样没有严格按累计税率计征,且2009年开始对住宅停征,如果对房企从严,对个人部分是否也会施行?二是,如何预防相关官员从征税环节牟利,也是需要深究的问题。                               摘自《21世纪经济报道》

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